Alfonso Palenzuela Illán.

1.- Introducción.

El cese de actividad de ciertos sectores económicos, a consecuencia de la declaración de estado de alarma, ha generado un grave impacto en los contratos de arrendamiento de industria y local de negocio. Muchos negocios se han visto obligados a cerrar, y otros han visto seriamente mermados sus ingresos.

Los artículos 1 a 5 del reciente Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, sobre medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo regulan una moratoria en la obligación del pago de la renta, en arrendamientos de local de negocio o industria donde el arrendador sea una empresa pública o un gran propietario de inmuebles urbanos, y en los que el arrendatario posea la condición de autónomo o de pequeña o mediana empresa y cumpla ciertos requisitos.

El objetivo de la norma es, como adelanta su Preámbulo, recuperar el equilibrio de las prestaciones en los contratos de arrendamiento de industria y local de negocio que se hayan visto afectados por la crisis derivada del COVID-19. Para ello se atempera la dureza del principio “pacta sunt servanda”, posibilitando una moratoria en el pago del canon arrendaticio.

2.- Análisis de la medida.

Dice el artículo 1 del RD.-ley:

“1. La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, o de industria, que cumpla los requisitos previstos en el artículo 3, podrá solicitar de la persona arrendadora, cuando esta sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, la moratoria establecida en el apartado 2 de este artículo, que deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta.

2. La moratoria en el pago de la renta arrendaticia señalada en el apartado primero de este artículo se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.”

En primer lugar vemos que la moratoria tiene por objeto los contratos de arrendamiento de industria y para uso distinto al de vivienda (en los términos del art. 3 LAU), es decir, arrendamientos celebrados para ejercer una actividad profesional, industrial, artesanal, docente, comercial, etc…

La espera solo podrá aplicarse en aquellos arrendamientos donde: i) el arrendador sea una persona física o jurídica propietaria de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, o en cualquier caso una entidad pública; ii) el arrendatario sea un autónomo o una pequeña o mediana empresa que no supere los límites para la formulación de cuentas anuales abreviadas (art. 257.1 LSC), y que hayan visto suspendida su actividad o reducida su facturación en un 75%, en el mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento, con respecto a la facturación media mensual del trimestre correspondiente del año anterior.

El aplazamiento abarcará todo periodo del estado de alarma, y una vez finalizado este, podrá prorrogarse mensualmente hasta un total de cuatro meses, si continuase “el impacto provocado por el COVID-19”. Esta última afirmación puede ser problemática por su carácter indeterminado, aunque entendemos que se refiere a empresas o autónomos que continúen con una reducción de su facturación dentro del límite exigido por el art. 3 del RD-ley.

La moratoria deberá ser solicitada por el arrendatario (en el plazo de un mes desde la vigencia del RD.), cumpliendo con los requisitos del art. 3. El art. 1.1 no exige que dicha solicitud deba ser fehaciente, aunque la prudencia exige que se efectúe por cualquier medio que acredite su recepción.

El art. 1.1 establece que la moratoria deberá ser aceptada por el arrendador. Aunque posteriormente, el art. 1.2 indica que dicha solicitud tendrá efecto automático desde su remisión.

¿Qué sucede si el arrendador no contesta a la solicitud? ¿Y si manifiesta su negativa a la moratoria? Aunque por el tenor del art. 1.1 parezca necesario el consentimiento del arrendatario, una lectura conjunta de los arts. 1, 2, 4 y 5, y una interpretación finalista de los mismos, determina que la ausencia de una aceptación expresa por parte del arrendatario, o incluso su negativa, no impide la eficacia inmediata de la moratoria.

La amortización de la renta aplazada se efectuará mensualmente durante dos años, una vez finalice la moratoria. Dicho aplazamiento no devengará interés, ni generará derecho indemnizatorio alguno.

¿Qué ocurre con los acuerdos de suspensión o aplazamiento de rentas ya cerrados? Entendemos que son plenamente eficaces (arts. 1255 y 1258 CC), el RD.-ley no les afecta. En este sentido, dice el art. 1.2 que el arrendador deberá aceptar la moratoria “siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes”.

En el caso de que el arrendador no sea una entidad pública, o un gran tenedor, el art. 2 establece que el arrendatario podrá solicitar, en el plazo de un mes, aplazamiento de la renta. Pero no se prevé ninguna consecuencia para el caso de que el arrendador deniegue tal aplazamiento, por lo que la eficacia práctica de dicho precepto es nula.

La norma prevé una facultad que el arrendatario ya posee. Es evidente que arrendatario y arrendador pueden pactar, si así lo deciden, una reducción o un aplazamiento de las rentas, como de hecho ya se ha venido haciendo en multitud de contratos de arrendamiento desde que entró en vigor el RD.-ley de estado de alarma.

3.- Conclusiones.

Creemos que la medida adoptada va en la buena dirección, y dota de seguridad jurídica a situaciones de desequilibrio contractual cuya solución, en su ausencia, iba a depender de la aplicación judicial de la cláusula rebus. Algo poco práctico, debido a: i) La falta de claridad de los requisitos de la cláusula rebus, sobre todo después de los últimos vaivenes del Tribunal Supremo; ii) La endémica lentitud de los procedimientos judiciales, que se verá seriamente agravada por la crisis derivada del COVID-19.

Sin embargo, la solución adoptada por el RD-ley resulta insuficiente. Hubiera sido más acorde con la jurisprudencia del TS sobre la cláusula rebus que la norma previera una reducción temporal la renta, en consonancia con el art. 1575 CC (como ha recordado Cuenca Casas). Implementando una reducción de la renta proporcional a la reducción de los ingresos, o al menos, fijando un límite inferior al 75% de la facturación (el cual resulta excesivamente elevado). Recordemos que el art. 1575 CC. establece el límite, a partir del cual puede exigirse una reducción de la renta, en la pérdida de más de la mitad de los frutos.

La insuficiencia de la medida se hace más evidente aún, si tenemos en cuenta que la norma aprobada dificulta que los arrendatarios puedan acogerse a la doctrina de la cláusula rebus sic estantibus, pues los riesgos extraordinarios e inesperados derivados del COVID-19 ya han sido asignados por el art. 1 del RD.-ley.

La cláusula rebus sic stantibus puede aplicarse, siempre y cuando los riesgos sobrevenidos no hayan sido ya asignados, por vía contractual o legal (S TS de 29 de octubre de 2013, RJ 2013/8053). En ese sentido, afirma Parra Lucán: “Resulta imprescindible agotar los recursos de distribución del riesgo de cada contrato según su naturaleza y según la ley, de modo que para plantear la necesidad de una revisión de lo pactado pueda sostenerse que el riesgo sobrevenido que perjudica a una parte no debe quedar a su cargo”.

De hecho, la moratoria establecida por el RD.-ley puede perjudicar a quien intenta favorecer. Un arrendatario que haya quedado fuera del art. 1 del RD.-ley (aquellos cuyos arrendadores no sean grandes tenedores o entidades públicas), podría exigir judicialmente la revisión de las condiciones contractuales en base a la doctrina sobre la cláusula rebus y obtener una reducción temporal de la renta, solución más beneficiosa que la prevista en el art. 1 del RD.-ley.

Al menos, el legislador podría haber optado por una fórmula mixta (quita general + aplazamiento) con requisitos de disminución de ingresos más flexibles, en línea con lo planteado por Rodríguez-Rosado y Ruiz Arranz.

Además, una prórroga máxima de cuatro meses resulta insuficiente. Especialmente, para establecimientos que se han visto obligados a cesar su actividad por la declaración de estado de alarma, y cuya facturación posterior se verá previsiblemente afectada a medio plazo (v.gr. un hotel o un establecimiento de apartamentos turísticos).

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