El Tribunal Supremo, en una reciente Sentencia de fecha 30/05/12, ha  sentado doctrina al respecto de los requisitos para la válida subrogación por causa de muerte del arrendatario, aclarando la dispar jurisprudencia existente hasta el momento, proveniente de nuestras Audiencias Provinciales.

 El presupuesto de hecho es el siguiente:

 – El Juzgado de Primera Instancia desestimó una demanda por la que se solicitaba la resolución de un contrato de arrendamiento para uso de vivienda formalizado en el año 1966, por haberse producido el fallecimiento del arrendatario y no haberse notificado la voluntad de subrogación por ninguna de las personas legitimadas.

 – La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación, considerando que la parte arrendadora tenía perfecto conocimiento de las circunstancias de la demandada, habiendo consentido su ocupación de la vivienda durante ¡30 años!, lo que unido al hecho de haber suscrito el contrato constante el matrimonio, reforzaba la tesis de una aceptación tácita de la subrogación, que impedía la resolución del contrato conforme al artículo 16.3 LAU.

 Partiendo de los anteriores hechos probados, el TS resuelve la controversia apoyándose en los siguientes fundamentos:

 1.- Cita primero una Sentencia de fecha 03/04/09, para aclarar que los contratos de arrendamiento rubricados por uno de los cónyuges vigente el matrimonio, no forman parte de la sociedad de gananciales.

 2.- Más adelante declara que:

 “Una válida subrogación exige la comunicación formal, en el plazo de 3 meses desde el fallecimiento del arrendatario, del hecho mismo de su muerte y de la persona que desea subrogarse, pues es muy posible que sean varias laspersonas que puedan ejercer este derecho de subrogación y que de hecho lo ejerciten, circunstancia por la que el artículo 16 LAU 1994, no solo fija un plazo sino también las personas que están legitimadas para subrogarse y su orden de prelación.”

 Partiendo de la anterior conclusión, deja sentado que el conocimiento por el arrendador del fallecimiento del arrendatario, y que la vivienda en cuestión esta siendo ocupada por una persona legitimada para ejercer la subrogación, no puede considerarse como un consentimiento tácito de la continuación del contrato de arrendamiento.

Por tanto, para una correcta y eficaz subrogación, es necesario el cumplimiento de los requisitos formales del art. 16.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, no siendo válida la llamada doctrina del “consentimiento tácito” del arrendador por el mero conocimiento o tolerancia de la ocupación de la vivienda por la esposa u otro familiar del fallecido legitimado para ejercer la subrogación.