Alfonso Palenzuela Illán

En su Sentencia de Pleno de 20 de julio de 2018, el Tribunal Supremo viene a reformar (parcialmente) su doctrina sobre los requisitos para la válida subrogación arrendaticia por fallecimiento del arrendatario.

El TS fijó su posición sobre el tema en sus Sentencias de 30/05/12, 22/04/13 y 23/10/13. Esencialmente, el TS estableció que:

1.- Para una válida subrogación por fallecimiento del arrendatario deben cumplirse los requisitos formales del art. 16.3 LAU: “a saber la comunicación por escrito, dentro del plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador del fallecimiento y de la identidad de la persona que, estando facultada para ello, tiene la voluntad de subrogarse” (S TS 30/05/12).

2.- La obligación de cumplir dichos requisitos formales “…impide que pueda considerarse que el conocimiento del fallecimiento del arrendador y de que la vivienda está siendo ocupada por un familiar con derecho a ejercer la subrogación, pueda ser considerado como un consentimiento tácito a la continuación del contrato arrendaticio”(S TS 30/05/12).

Dicha jurisprudencia ha sido ahora matizada por el TS, al declarar admisible una subrogación efectuada verbalmente, omitiendo el requisito de la comunicación escrita junto con certificado de fallecimiento:

“3.- Ahora, reunida nuevamente en pleno, la sala considera que la doctrina anterior resulta excesivamente rígida y que no puede ser mantenida de manera inflexible sin atender en cada caso a las exigencias que imponga la buena fe, principio general del derecho que informa nuestro ordenamiento jurídico ( arts. 1.4 y 7 CC ).

Por razón de la buena fe, el efecto extintivo del contrato puede ser un resultado injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello.

No debe perderse de vista que, de acuerdo con el régimen legal, el consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca la subrogación y que la exigencia de notificación lo que pretende es que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta. Invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse resulta, por tanto, contrario a la buena fe.”

Ello no significa (a nuestro entender) que el TS admita una subrogación tácita por el mero hecho de que el arrendador tome conocimiento del fallecimiento y de la mera ocupación de la vivienda por algún familiar con derecho. Se exige una conducta activa del optante a la subrogación, por medio de la cual ponga en conocimiento del arrendador su voluntad de subrogarse.

Dicha comunicación verbal debe efectuarse dentro del plazo de tres meses desde el fallecimiento del arrendatario. La Sentencia no se adentra en este último detalle, pero entendemos que no debe existir duda, a tenor del art. 16.3 LAU. En caso contrario, el arrendamiento quedará automáticamente extinguido.

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